שאלות תמ"א 38 | יהודה לוי
הרכבת 58, תל אביב 6777016
ylc@ylc.co.il
03-677-4411
מהי תוכנית תמ"א?

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. אוסף של תקנות שמטרתן מניעת סיכונים במקרה של רעידת אדמה.

איך אדע אם הבניין בו אני מתגורר זכאי לפרויקט תמ"א 38?

תוכנית תמ"א 38 מתאימה לבנייני מגורים ולא לבתים פרטיים, ישנם מספר תנאים לזכאות:

  1. הבניין הוקם לפני ינואר 1980
  2. גובה הבניין עולה על 2 קומות
  3. קביעה של מהנדס כי הבניין זקוק לחיזוק
האם לתמ"א 38 יש סוגים?

אכן, לתמ"א 38 קיימים שני סוגי תוכניות: תמ"א 38 תיקון 3 המגדיר תהליך שיפוץ מבנים וחיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה. זהו תיקון שאושר בשנת 2012 ומאפשר לקבלן בניית 2.5 קומות נוספות לבניין המדובר לאחר ביצוע החיזוק והשיפוץ.

תמ"א 38, תיקון 2 פינוי בינוי: תיקון לחוק שאושר בשנת 2010. תיקון המתיר הריסת הבניין כליל והענקת זכויות בנייה מחדש.

מהנדסים רבים בוחרים ומעדיפים את פינוי בינוי על פני חיזוק מבנה קיים- הן מבחינת ההליך והן מבחינת הרווחיות.

למה כדאי לי לבצע תמ"א 38?

כפי שנכתב לעיל, את פרויקט תמ"א 38 ניתן לחלק לשתי קטגוריות: חיזוק ובניית תמיכות ועמודים, אפשרות להוספת ממ"ד, הרחבת הדירות או פינוי בינוי – תהליך בו הורסים את המבנה הקיים ובונים מבנה חדש לחלוטין.

אם תבחרו לבצע חיזוק לבניין הדבר חשוב למקרה של רעידת אדמה, מבחינה בטיחותית והן מבחינה ערך הדירה ובמידה ותבחרו לבצע פינוי בינוי, בהסכמת שאר דיירי הבניין תוכלו לשפר את איכות החיים ולקבל דירה חדשה בבניין חדש שייבנה, לרוב דירה גדולה יותר, עם מעלית, מרפסת ושדרוגים נוספים.

מה השיפורים במסגרת פרויקט תמ"א?

תוספת קומות לבניין(עד 2 קומות), סגירה של קומת עמודים, הרחבת הדירות ותוספת ממ"ד, תוספת מעליות. או פרויקט פינוי בינוי המאפשר הריסה ובנייה מחדש בתקנים שונים.

מה הרוב הדרוש לבניית תמא 38?

על פי חוק המקרקעין, התשס"ח – 2008 , לאחר תיקון החוק, אין חובה לרוב מוחלט לביצוע פרויקט תמ"א 38 לפיי החלוקה הבאה:

  • רוב של 51% מהדיירים מאפשר חיזוק ללא תוספת בנייה
  • רוב של 60% מדיירי הבניין מאפשר עבודות חיזוק והרחבה לדירות הקיימות.
  • רוב של שני שליש ובנוסף אישור הפיקוח על מקרקעין מאפשר מימוש מלא של זכויות הדיירים במסגרת תמ"א 38.

אך חשוב להדגיש כי לצורך פינוי בינוי (הריסת הבניין ובנייה מחדש) יש לקבל הסכמה של 80% מבעלי הדירות.

מה קורה אם לא הצלחנו להשיג רוב של 66 אחוז (שני שליש) לביצוע תמ"א 38?

ניתן לפנות למפקח על המקרקעים באזור מגוריכם, להגיש בקשה להתיר תמ"א 38, המפקח ישקול את סירוב הדיירים ויחליט באם להתיר בכל זאת את התוכנית, על המפקח לשמוע את הטענות בעד ואת הטענות נגד, ולתת חוות דעת מקצועית ובמקרים מסוימים יחליט לבצע תמ"א 38 תחת פיקוח.

כמה זמן אורך תהליך תמ"א 38 לחיזוק ומיגון בטחוני?

לרוב תהליך חתימת הדיירים וקבלת היתרי בניה אורך כ10 חודשים, תהליך הבנייה והשיפוץ יארך כ18 חודשים.

מה העלויות לביצוע תמ"א 38 תיקון 3 חיזוק ושיפות המבנה כנגד רעידת אדמה?

על הדיירים לא חלות כל הוצאות, ההוצאות חלות על הקבלן המבצע את הפרויקט.

מהו תהליך פינוי בינוי?

זהו הסוג השני של תמ"א 38 על פי תיקון 2 לחוק שאושר בשנת 2010, תיקון המתיר הריסה כליל של בניין מגורים בשטח עירוני והענקת זכויות לבניה מחדש.

התהליך החל דרכו בסוף שנות ה90 , כאשר משרד הבינוי והשיכון החל במדיניות התחדשות עירונית, לשיפור מראה הערים השונות, פיתוח ושיפור איכות החיים של אוכלוסיות מעוטות יכולת.

כיצד מתבצע תהליך פינוי בינוי?

ישנם יזמים וחברות בניה רבים הפונים לדיירי הבניין, מחתימים אותם על הסכמה לפרויקט, במסגרת הסכם זה חותמים הדיירים על תנאים לפינוי (מקום מגורים בתקופת הבנייה, החזרי תשלום ותקופה) והן על הזכויות שלהן בקבלת דירה חדשה (גודל הדירה, סטנדרט הבנייה, המפרט הטכני של הדירה)

היזם נושא בכל הוצאות ההריסה והבנייה, החזר הוצאותיו מותנה במכירת דירות נוספות שיבנו בבניין לדיירים חדשים.

האם ישנם מיסים על התהליך?!

לא, במהלך הבנייה החברה תכריז על המתחם כ"התחדשות עירונית", מצב בו יהיה לכם פטור מלא מתשלום מס שבח ומס רכישה. היזם/הקבלן יישאו בכל הוצאות היועצים המקצועיים ובמידה ויחול היטל השבחה גם כן.

היכן נתגורר בתקופת הבניה?

בתקופת הבניה דיירי הבניין יתגוררו בשכירות, כאשר את התשלום החודשי עבור שכ"ד ישלם הקבלן, הסכום יקבע במכרז לכלל הדיירים.

את הרהיטים ותכולת הדירה שלכם תוכלו לפנות אתכם לדירה השכורה ולאחר מכן להעביר אותה חזרה לדירה החדשה.

כמה זמן אורך תהליך פינוי בינוי – תמ"א 38?

מרגע חתימת החוזה בין דיירי הבניין לבין החברה המבצעת ועד קבלת היתר בנייה נדרשים בין 10 ל12 חודשים, ומרגע תחילת הבנייה ועד קבלת הדירה החדשה צפויים לחלוף כ 24 חודשים. אך כל מקרה לגופו, והדבר תלוי בגודל הבניין, בנזילות ובאנשי המקצוע של החברה.

מה נקבל בתום הליך פינוי בינוי?

כל דייר בבניין יקבל דירה חדשה, גדולה יותר בבניין החדש שיבנה. לכל הליך כזה ישנו מכרז ובו קובעים את הנהלים לגבי חלוקת הדירות, שטח הדירה החדשה ולגבי המפרט הטכני אשר יקבעו על ידי נציגי הדיירים במקביל לנציגי החברה.

האם ישנן בעיות וסיכונים בתהליך פינוי בינוי?

בכדי להתחיל בתהליך פינוי בינוי יש לקבל הסכמה של מרבית הדיירים, ובלא מעט מקרים ישנם דיירים המתנגדים בשל קשיי הסתגלות ומעבר לדירה חלופית (לדוגמא: קשישים, זוגות עם ילדים קטנים) וישנם אחרים שחושבים על ההוצאות שיעלו במבנה החדש, מתוך ניסיון לקבלת זכויות גבוהות יותר מהיזם או מסיבות אחרות.

ישנו גם סיכון של הפסקת בנייה מסיבות כמו: עבירות בנייה, אי מציאת קונים לדירות החדשות, קשיי נזילות או פשיטת רגל של היזם, אך למקרה זה כדאי לבחור בחברת בנייה בעלת מוניטין רב, רזומה של פרויקטים ואנשי מקצוע מומחים – כמו קבוצת יהודה לוי , עם ניסיון של למעלה מ60 שנה מתחייבים לביצוע הפרויקט בסטנדרט גבוה, באמינות ומקצועיות.

מה זה הפשרת קרקעות?

בפשטות ניתן לומר כי זהו הליך לשינוי היעוד של הקרקע, אם לדוגמא רכשנו קרקע שיעודה חקלאי, עליה נוכל לגדל גידולים חקלאיים, שוויה יהיה נמוך יותר מקרקע עליה נוכל לבנות בניין דירות גבוה.

בתהליך הפשרת קרקע, מוגדרת תב"ע חדשה המאפשרת שימוש חדש בקרקע לבנייה רוויה.

מה היא עסקת קומבינציה?

בהגדרה הבסיסית, עסקת קומבינציה היא עסקת מכר בנדל"ן, בה בעל מגרש מסוים מוכר לקונה חלק מזכויותיו בתמורה לכך שהקונה יבנה בעבור המוכר את שטחי הבניה המותרים.

בונים עולם • שואפים למצויינות • מגשימים חלומות • מנהגים שינוי •

קרא עוד